法院认定为“无法预见” 新政首例退房案买方胜

昨天海淀法院通报,因认定新国十条属于“无法预见”的重大变化,法院判决解除张先生购买第三套房的合同,卖方须返还15万元的购房定金。据悉,这是“新国十条”等房市调控政策颁布后,本市判决的首例第三套房买卖纠纷。

今年4月,北京市接连祭出重拳欲遏制房价,其中4月30日出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉,《通知》提高了第二套住房贷款首付款比例,并暂停发放第三套住房贷款。这项被称为“新国十条”的政策出台后,在本市部分法院掀起了一轮“毁约”潮,一些原计划购买第三套房的购房者,因为无法取得银行贷款而纷纷提出解除合同。

今年4月12日,张先生与房主宋女士签下了合同,购买位于海淀区蓝靛厂翠叠园的一套房屋,房屋成交总价为555万元,张先生计划贷款200万元购买。第二天,他向宋女士支付了15万元的定金。

但就在张先生办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法得到银行贷款。为此他起诉到法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房的首付款。因此不受新国十条中关于住房贷款的限制,应按合同执行。

法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。

>>法官释案

此案判决结果参照行业惯例

此案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此法官提醒房屋买卖的双方:合同履行方式是合同的重要内容之一,如果合同签订后政策发生变化,导致合同履行方式无法实现或对一方当事人明显不公平的,属于合同情势变更,一方可以要求法院依法解除合同。

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