楼市调控会否按下“核按钮”

8月下旬以来,传统高房价城市的房地产市场再现回暖,成交量释放开始带动房价反弹。以遏制房价过快上涨为目标的“新国十条”,似乎被近期楼市的新变化泼了一盆冷水。两部委近日又出台有关囤地企业不得拿地的规定。由此,业内人士揣测更严厉的调控“核武器”——出台房产税和大幅提高首付政策可能出台。

但笔者认为,近期的楼市反弹主要建立在供给和刚性需求同步释放的基础上,房价上升并非投资、投机需求炒作所致,且反弹的范围也局限在少数城市。因此,今后的调控政策依然宜以完善和落实为主,是否按下“核按钮”,还需要继续观察后再做定夺。

所谓调控“核武器”,按照华远地产董事长任志强的说法,主要体现在房贷和税收两方面,即大幅提高首付比例甚至取消按揭,以及出台房产税等持有环节的税种。对房地产市场而言,这两方面的政策调整乃至制度变革,都会产生深远影响;如果条件不成熟或时机不合适,这两方面政策的杀伤力无疑相当巨大。

显然,只有在“常规武器”失效之后,调控才有必要祭出“核武器”。进入9月尤其是中秋三天小长假期间,北京、上海、深圳等一线城市商品房成交量在经历几个月的压抑后,突然集中释放,部分项目再现排队抢购现象,在此背景下,开发商对热销项目提价。但从楼市的整体成交均价看,房价进一步大涨的趋势并没有形成。

监测数据显示,中秋小长假期间,北京市商品住宅期房、现房累计成交638套,成交面积67818平方米。与端午三天假期相比,分别增加273.1%、236.23%。但受郊区楼盘比重上升影响,中秋期间北京商品住宅整体成交均价与8月份均价相比下降18.77%。

另外,8月以来主要城市商品房的整体成交量并没有放大。9月18日-24日,券商研究机构跟踪的15个重点城市总成交套数和成交面积分别为29273套和289.7万平方米,环比分别下挫2.96%和2.82%,成交价格保持稳定。截至9月24日,15座城市9月份的整体成交面积约为1007万平方米,略超8月整体成交1005万平方米;与4月1533万平方米的成交高点还有一定距离。

业内人士指出,一线城市热点项目的售价上涨,有较为特殊的原因。以北京大兴区的保利茉莉公馆为例,该项目所在的区域是北京“南城行动计划”中重点建设的新城之一,轨道交通、区域配套正在逐步建设和完善,项目售价逐步提高是营销策略的一部分,同时也体现了区域价值的提升。

更为重要的是,目前一线城市的热销项目多数位于规划中的新城区域,其购买群体以自住型的刚性需求为主。以万科长阳半岛为例,该项目的购买群体绝大多数是25-35岁、月收入在5000-10000元的都市白领。他们的自住需求值得保护和支持。

专家指出,当前的调控还应当以抑制投机、扩大供给、扶持刚需为宗旨。今年以来,政府在加大土地供应、敦促地产商加快开发节奏方面,已经出台了有力政策;多数案例显示,从土地招拍挂到项目预售的周期,已经明显缩短。这说明,调控效果正在逐步显现。今后这些政策的进一步完善和落实将是关键。

因此,更具杀伤力的“核武器”是否按下,还需要观察楼市的进一步变化,目前看来条件并未完全成熟。其中,房地产税制改革本身也是一个长期过程,需要协调各方利益;房贷方面,业内人士也主要倾向于现有政策的执行。因此,“积极调研、慎行调控”应是近期政策的主要取向。当然,如果楼市再次出现过热的情形,改善民生的压力再次放大,已有的政策效力已被消化,调控就可以考虑果断出台新的措施,包括打出“核武器”。(记者 林喆)